**北京办公楼租赁市场加速探底，零售地产供应量攀升竞争加剧**

2024年，北京办公楼租赁市场经历了前所未有的挑战。随着宏观经济环境的复杂变化，市场需求持续低迷，办公楼租赁市场进入了加速探底的阶段。多数业主为了提升出租率，不得不采取加大租金让步幅度的策略。仲量联行的数据显示，2024年全年，北京全市甲级办公楼租赁成交量同比提升了22%，成交回升的背后，是业主们积极调整租赁策略的结果。然而，尽管成交量有所回升，市场实际需求仍然承压，租金水平继续下降。

在金融街这样的优质地段，写字楼租金曾经高居全市之首。然而，随着企业成本控制意识的增强，一些金融类企业开始将办公地点从金融街迁至丽泽商务区，以寻求租金更为低廉的办公空间。丽泽商务区凭借其租金优势和较新的写字楼品质，吸引了大量金融街外溢的客户。金融街写字楼虽然仍有一定的空置率，但整体稳定，不少企业在权衡之后选择了原地续租。然而，这并未阻止金融街写字楼租金的大幅下调，新租和续租情况下远低于市场平均租金的情况时有发生。

在激烈的市场竞争下，北京办公楼市场的空置率不断攀升。截至2024年末，北京甲级办公楼空置率已上升至12.6%。为了吸引和保留租户，业主们不得不提供更加灵活的商务条款和增值服务，以探寻定价策略的均衡点。然而，即便是在这样的环境下，业主们仍然面临着巨大的去化压力，部分企业缩租、到期退租甚至租约期内退租的现象依旧存续。

与办公楼市场的低迷不同，北京零售地产市场在2024年呈现出供应量攀升的趋势。全年新增供应量达到了162万平方米，创历史新高。然而，随着租赁需求放缓，新入市项目的去化周期延长，整体市场竞争力度明显加大。市区市场的净吸纳量虽然保持在健康水平，但空置压力仍然有限。在供应扩容且需求放缓的市场格局下，新增空置面积的去化周期有所延长，市区空置率承压上升。

为了保持出租率，零售地产市场的租赁活动逐步由新租转向现有租约的续签。以餐饮为代表的零售商面临成本上升和竞争加剧的双重压力，导致利润下降，未来的扩张需求略有减少。然而，得益于预租期的活跃需求，2024年上半年签约的餐饮、时尚和生活方式新店在第三季度依然持续开业，有效去化了空置面积。尽管如此，零售地产市场的租金涨幅仍然放缓，市区市场2024全年同比涨幅预计为2.5%。

在工业物流市场，由于租金持续下降的刺激，四季度部分低标仓租户抓住窗口期进行品质升级，搬迁至高标仓。多个超过5000平方米以上的新租成交在四季度录得。然而，当前经济环境下，大部分租户保持谨慎态度，低租金仍为租户决策时的优先考量因素。为实现降本需求，四季度从北京外迁至津冀区域的租户数量有所增加。受此影响，北京的整体净吸纳量在四季度由正转负，全市整体空置率上升。

高端酒店市场在2024年下半年表现稳定，与2023年同期相比呈现平稳上涨态势。这在一定程度上为商业地产市场注入了一丝暖意。然而，整体来看，零售商业绩普遍承压，扩张计划暂时搁置。四季度，零售地产市场新租需求减少的同时新开店铺的级次也开始下调。市场的租赁活动逐渐转向现有租约的续签，以维持出租率。

在供应压力方面，2024年第四季度全市共有五个新项目入市，新增供应62.8万平方米，其中52.1万平方米集中在郊区市场。这进一步加剧了市场竞争，市区和郊区的空置率均有所上升。尤其是郊区市场，空置率上升幅度更大，达到了9.0%，创下七个季度以来的新高。租金方面，市区市场租金环比上调幅度有限，而郊区市场租金则呈现出更为明显的下行压力。

高端住宅市场在楼市新政利好下，整体需求有所回暖。四季度北京高端住宅市场呈现出相对明显的复苏趋势，其中朝阳区和丰台区的需求增长尤为显著。然而，尽管需求有所回升，市场销量和去年同期相比仍保持在较低水平。在新入市的高价项目拉动下，三季度高端住宅新房价格环比上涨，而二手房市场则因供应过剩，价格环比下降。租金方面，多数业主开始采取更灵活的租赁策略以挽留现有租户，但整体租金水平仍然徘徊在低位。

随着政策刺激力度的进一步增强，市场各方对经济的持续回升和向好发展抱有期待。仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示，展望未来，政策“组合拳”的持续发力将为经济的稳定回升注入强劲动力。然而，政策效能的传导与转化尚需时间，办公楼市场有效需求不足的突出症结仍待破解。在此背景下，业主们需要继续调整租赁策略，以应对市场的变化。

整体来看，2024年北京商业地产市场呈现出办公楼租赁市场加速探底、零售地产供应量攀升竞争加剧的态势。未来一段时间内，这种趋势仍将持续。业主们需要更加灵活地调整租赁策略，以吸引和保留租户。同时，政府政策的持续发力也将为市场的稳定回升提供有力支持。在这个充满挑战与机遇并存的市场中，只有不断适应变化、勇于创新的企业才能脱颖而出。

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